Банковское поручительство для долевого строительства

Банковское поручительство для долевого строительства

Самые страшные прогнозы, что новое требование вызовет коллапс на рынке недвижимости, взвинтив цены на новостройки, пока не оправдались. Однако и поправки в закон N ФЗ, регламентирующие эти нововведения, на практике пробуксовывают. К такому выводу пришли участники II Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства. Михаил Мень: Вопрос об отмене долевого строительства пока обсуждается Напомним, закон дает возможность застройщику выбрать один из наиболее удобных для него вариантов страхования ответственности: коммерческое страхование, банковская гарантия и некоммерческое страхование через Общество взаимного страхования застройщиков ОВС. Для регистрации договора о долевом строительстве необходимо представить в Росреестр свидетельство о страховании либо банковскую гарантию на сумму привлеченных денег.

Содержание:

Требования к документам застройщиков возросли

Ершов О. The ensuring provision execution of obligation buildings contractor from vouch bank. В работе автор рассматривает возможность применения института поручительства в отношениях по долевому строительству жилья.

Делается вывод о том, что исполнение обязательства застройщика не может быть обеспечено поручительством банка. Ключевые слова: строительство, поручительство, банковская гарантия, банк, защита. In the article the author dwells on the institute vouch in relations to portion buildings housing construction.

Make draw a conclusion the execution obligation buildings contractor but not ensuring provision bank. The vouch bank but not protection interest participants building as weak side. Key words: construction, vouch, guarantee bank, bank, protection.

Развитие частноправовых начал регулирования отношений на рынке долевого строительства предопределяет оценку эффективности защиты прав и интересов лиц, на денежные средства которых возводятся жилые здания.

Практика показывает, что условия договоров, которые предлагают застройщики, являются невыгодными для дольщиков, но необходимость решения жилищной проблемы заставляет последних все же вступать в договорные отношения, где свобода согласования положений будущего договора практически не усматривается.

Также следует учитывать, что, вступая в договорные отношения, дольщик несет риск неблагоприятных последствий в части того, что застройщик вообще может не исполнить обязательство.

Федеральный закон от 30 декабря г. В частности, на это указывает законодатель в ст. Предусмотренные законом обеспечительные меры по своей природе различны. Залог носит вещно-правовой характер, поручительство — личный. Однако ни та ни другая мера не стимулирует застройщика к надлежащему исполнению обязательства. Это объясняется тем, что залог незавершенного строительством объекта недобросовестному застройщику изначально не интересен, поскольку возводится не на свои, а на привлеченные средства.

Залог возникает здесь в силу закона, но не блокирует действия недобросовестного застройщика по нецелевому распоряжению денежных средств дольщиков. Отчасти эффективную функцию обеспечения могло бы выполнять поручительство, поскольку в отличие от предмета залога не связано инвестиционной привлекательностью и продажей. Далее — Закон о долевом строительстве. Однако поручительство как способ обеспечения исполнения обязательства застройщика в долевом строительстве практически не применяется.

В то же время нельзя сказать, что на этот способ вообще не обращается внимание со стороны хозяйствующих субъектов. Так, например, суд при рассмотрении спора по договору строительного подряда, когда заказчик не исполнил надлежащим образом обязательство по оплате выполненных работ, не возложил ответственность на другое лицо как на поручителя, поскольку лицо выдало гарантийное письмо, в котором содержалась обязанность оплаты.

Суд справедливо отметил, что это письмо не может рассматриваться в качестве договора поручительства очевидно, полагая, что письмо не является актом двухстороннего волеизъявления. Возникает вопрос о том, почему нормы о поручительстве, которые закреплены сегодня Законом о долевом строительстве, в отношениях по строительству жилья применяются не часто?

Причина в том, что нормы закона не учитывают те отношения, которые могут складываться в связи с применением поручительства. Модель, предложенная законодателем, сегодня далека от совершенства.

Далее попытаемся обосновать этот тезис и показать в этой части несовершенство правового механизма. Для этих целей оттолкнемся от тех положений, которые закреплены в ст. Исполнение обязательства застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка на основании договора, который заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если исходить из того, что права и обязанности, которые образуют содержание обязательства по договору участия в долевом строительстве, возникают после государственной регистрации этого договора, то заключению договора поручительства отсутствие государственной регистрации не препятствует.

В соответствии со ст. Проблемы существуют в другом. Буквальное толкование ч. Если залог здесь возникает в силу прямого указания закона, то зачем необходимо поручительство? Поручительство выполняет при таком подходе не основную, а производную функцию обеспечения и, по сути, становится не обязательным. У застройщика сегодня нет обязанности прибегнуть к такому способу обеспечения исполнения своего обязательства, что уже не способствует широкому применению такой меры.

В условиях неразвитой конкуренции на рынке строительства найти застройщика, который привлекает денежные средства дольщиков, обеспечивая свои обязательства помимо залога поручительством, практически невозможно. Во-первых, следует обратить внимание, что законодатель закрепил императивную норму о том, что поручителем по обязательству застройщика может быть только банк.

Если сравнивать с другим способом обеспечения, например банковской гарантией, то такой подход вызывает большие сомнения. Почему, скажем, поручителем не может быть страховщик, который также обладает финансовыми возможностями для покрытия ущерба застройщика? Видимо, ставка сделана на то, что при неисправности застройщика ущерб может быть весьма значительным и не каждая страховая компания может произвести выплаты.

Однако и не любой коммерческий банк на это способен. Во-первых, ст. Особенность в том, что если застройщик ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по одному договору, то требования к поручителю имеют право предъявить все дольщики, поскольку объект долевого строительства является неотъемлемой частью всего многоквартирного дома.

Если еще предположить, что застройщик осуществляет строительство не одного многоквартирного дома, а, как правило, нескольких, то финансовые возможности банка как поручителя весьма ограничены для покрытия убытков.

Поручитель должен обеспечить возврат денежных средств дольщика, возмещение убытков, неустойки и иных причитающихся в соответствии с законом дольщику средств ст. Во-вторых, банк рассматривается как элемент финансовой системы государства, он может обладать кредитными ресурсами или сам выступать заемщиком.

Если банк как поручитель будет обеспечивать исполнение обязательства застройщика не своими, а привлеченными кредитными ресурсами, то это негативно отразится на устойчивости финансовой системы, учитывая, что и другие банки также могут выступить поручителями по обязательствам других застройщиков.

Отсюда становится очевидным, что банку предложенный законодателем механизм поручительства за застройщика особо не интересен. Полагаем, что если законодатель в отношениях долевого строительства жилья сделал ставку на защиту интересов дольщика как слабой стороны, то одновременно необходимо разрабатывать нормативы финансовой устойчивости банка при поручительстве за застройщика, которые позволяли бы банку нести, с одной стороны, бремя ответственности поручителя, с другой — продолжать выполнять функцию финансового института.

Вместе с тем, к сожалению, такие нормативы на сегодня не разработаны. Поручительство банка должно оформляться договором. Анализ ст. В частности, на это указывает то, что в случае досрочного прекращения поручительства застройщик обязан заключить другой договор поручительства. В этом случае нарушается классическая схема отношений. Это предполагает заключение договора поручительства между двумя участниками — кредитор по основному обязательству и поручитель.

В обязательствах по долевому строительству жилья, если поручительство обеспечивает исполнение застройщика, кредитором признается дольщик, застройщик же выполняет роль должника. Тогда банк должен заключать договор поручительства с каждым дольщиком как кредитором, но не с застройщиком. Заключение договора поручительства с дольщиком весьма проблематично. Во-первых, это договор, который основан на принципе свободы, предусматривающем возможность по своему усмотрению выбрать контрагента ст.

Тогда дольщику должно быть предоставлено право выбора банка как поручителя, что не всегда интересно застройщикам, которые пытаются работать только с теми банками, которые могут предложить им выгодные условия. Аналогичным образом должен определяться объем ответственности поручителя исходя из п.

Следовательно, банку и дольщику должно быть предоставлено право решения этого вопроса, однако нормами Закона о долевом строительстве императивно объем обеспечения уже определен, а усмотрением сторон договора поручительства возможность изменения в этой части условий не предусматривается. Если следовать Закону о долевом строительстве и предположить, что договор поручительства с банком заключает застройщик, то необходимо поставить вопрос о возмездности такого договора.

Совершенно очевидно, что банк может дать согласие на поручительство за определенное вознаграждение, в противном случае нести инвестиционный риск банку не выгодно.

Несмотря на то что ст. Вознаграждение, которое будет уплачивать банку застройщик, будет за счет увеличения стоимости квадратных метров возводимого жилья, т. Вызывает сомнения и предусмотренный ст. Такой срок должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Вместе с тем если застройщик передаст объект долевого строительства дольщику, то это влечет прекращение основного обязательства надлежащим исполнением.

Это следует из анализа легального определения договора участия в долевом строительстве, который предполагает две основные обязанности застройщика: создать и передать объект долевого строительства ст.

Как тогда в этом случае оценить императивные требования п. Получается, что основное обязательство застройщика и дольщика прекратилось, а поручительство осталось, что явно противоречит акцессорной природе рассматриваемого института.

Также следует обратить внимание на то, что не проработан до конца механизм субсидиарной ответственности банка как поручителя. В частности, ответственность банка охватывает уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в виде возмещения убытков и или в качестве неустойки вследствие неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства. Убытки, которые несет дольщик в связи с неисправностью застройщика, могут быть связаны с качеством выполненных строительных работ.

Но строительство жилых зданий связано с проведением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства, что предопределяет обязанность застройщика быть членом саморегулируемой организации и иметь допуск к работам ст. Саморегулируемая организация в пределах средств компенсационного фонда несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов за причинение вреда в связи с недостатками работ по строительству или проекту строительства.

Отсюда вполне может быть поставлен вопрос о том, кто же должен первым нести ответственность: банк как поручитель или саморегулируемая организация? Очевидно, что при отсутствии прямого указания закона решение этого вопроса должно быть отдано на усмотрение лица, который вложил денежные средства в долевое строительство, однако надо полагать, что при наличии спора будут в этой части серьезные возражения со стороны как банка, так и саморегулируемой организации. Субсидиарная ответственность банка как поручителя перед участником долевого строительства не предполагает освобождение от ответственности самого застройщика.

Фактически это означает, что у банка появляется возможность предъявить требования к застройщику. Проблема заключается в том, что при невозможности удовлетворять требования кредиторов застройщики часто выходят на банкротство, поскольку не имеют достаточного размера уставного капитала и собственных средств. Но если застройщик вышел на банкротство, требования банка как бывшего поручителя должны будут удовлетворены в четвертую очередь ст. Совершенно очевидно, что имущественными возможностями для удовлетворения требований банка застройщик сегодня не обладает и, скорее, обязательства в этой части будут считаться погашенными.

Пока действующее законодательство не предоставляет возможность банку как бывшему поручителю застройщика обратиться в этом случае с требованиями к саморегулируемой организации. Ответственность саморегулируемой организации, в которой состоял застройщик, ограничена лишь убытками дольщика в связи с некачественным строительством.

Очевидно, это еще один аргумент в пользу того, что поручительство банка по обязательствам застройщика не получит широкого распространения. Следует согласиться с Б. Гонгало в том, что условия о поручительстве могут быть оформлены отдельным соглашением либо могут быть включены в договор, обязательства по которому они обеспечивают. Наряду с основным договором кредитора и должника может быть заключен договор о поручительстве, который подпишут поручитель, кредитор и должник.

Возможен и договор, с одной стороны, о поручительстве, с другой — регламентирующий отношения поручителя и должника. Однако во всех случаях подписания договора-документа всеми тремя участниками отношений, возникающих по поводу поручительства, нет оснований квалифицировать такое соглашение как многосторонний договор.

Для трехстороннего договора требуется выражение согласованной воли трех сторон. N 10, Монография Б. Учение об обеспечении обязательств.

Дом без полиса

В ходе конкурсного производства в деле о банкротстве застройщика в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан - участников строительства подлежат удовлетворению требования лица, обеспечивающего в соответствии с частями 17 - 50 настоящей статьи исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед гражданами - участниками строительства, а требования, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед участниками строительства, являющимися юридическими лицами, подлежат удовлетворению в четвертую очередь. В случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком до даты государственной регистрации Фонда уплачены обязательные отчисления взносы в компенсационный фонд долевого строительства, выплата возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств компенсационного фонда в случае получения им страховой выплаты, произведенной страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, либо выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка в порядке, установленном частями 18 - 25 настоящей статьи, или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, установленном частями 26 - 49 настоящей статьи. Федерального закона от 3 августа г. Информация о банках, которые соответствуют требованиям, установленным частью 18 настоящей статьи, подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Несоответствие банка, являющегося поручителем, требованиям, указанным в части 18 настоящей статьи, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства. Расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя сопоручителей от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства. В случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

В стране распространено долевое строительство. выбирать из тех застройщиков, которые в состоянии предоставить им банковское поручительство.

Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше? Готовьтесь к готовому! Введенное в году долевое участие в строительстве для физических лиц уже не единожды пытались отменить. Несмотря на то, что оно очевидно сделало жилье более доступным и подстегнуло объемы строительства благодаря низким ценам на нулевом цикле и на этапе строительства. Получив деньги от будущих владельцев квартир по договорам долевого участия ДДУ , застройщики в большинстве случаев благополучно завершали стройку. Дольщики, конечно, рисковали потерей средств, если застройщик вдруг исчезнет вместе с собранными средствами.

Реализация прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств в долевом строительстве

При этом Федеральным законом определены требования к банкам, которые могут предоставлять такое поручительство: наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий осуществление банковской деятельности не менее пяти лет наличие уставного капитала в размере не менее миллионов рублей наличие собственных средств капитала в размере не менее одного миллиарда рублей соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации Но далеко не все банки, соответствующие заявленным требованиям, предлагают оформить гарантию по ФЗ как обеспечение обязательств застройщика. Это, в первую очередь, связанно с тем, что у самих банков жёсткие требования к застройщикам: наличие залога под поручительство опыт в строительстве жилого фонда не менее 5 лет положительные балансовые показатели за последние три годат и многое другое Проверка службой безопасности всех данных застройщика занимает много времени. Даже если застройщик соответствует всем требованиям банка, а банк требованиям Закона, тарифная ставка банка достаточно велика. Всё это не позволяет застройщику получить обеспечение долевого строительства быстро и без значительных финансовых затрат. На данный момент наиболее эффективный инструмент для обеспечения обязательств застройщика перед дольщиком, это оформление договора страхования гражданской ответственности по ФЗ. Для страховщиков так же имеются требования, которые указаны в ст.

Поручительство за обязательство (Лейба А.)

Changes in legislation that regulate this kind of relationship are analyzed. A number of market research was conducted to identify the pros and cons of such types of insurance as: participation in the company of mutual insurance of civil liability of developers non-profit insurance ; the contract of civil liability insurance of the developer for non-fulfillment or improper fulfillment of obligations with commercial insurance companies commercial insurance ; bank guarantee. We consider the pros and cons of the new state federal law N FZ July 29, , as well as the degree to which it influences the increase in the credibility of equity holders to developers. The opinions of scientists on this issue and international experience are analyzed, a comparative analysis of the efficiency of housing construction in Russia and Australia with the help of modern econometric tools is provided, and measures are proposed to improve the effectiveness of the new federal law. Попробуйте сервис подбора литературы. E-mail: danilov

Банковское поручительство по 214-ФЗ

Территориальные структуры органов государственного управления РФ по РТ и другие организации федерального подчинения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан Требования к документам застройщиков возросли 8 февраля г. Данное заключение выдается уполномоченным на осуществление государственного контроля надзора в области долевого строительства. В Казани, например, это Управление жилищной политики исполнительного комитета муниципального образования города Казани. По истечении данного срока регистрация первого договора долевого участия производиться не будет, - подчеркнула Лилия Сайфеева. При этом, сообщила Лилия Сайфеева, на орган регистрации, то есть Управление Росреестра по Республике Татарстан, возлагается обязанность в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство создание многоквартирных домов, направить данную информацию участникам долевого строительства, являющимся стороной данных договоров.

Для страховых компаний, работающих на рынке долевого строительства должен сохраниться переходный период Для страховых компаний, работающих на рынке долевого строительства должен сохраниться переходный период Поправки были разработаны одной из государственных структур - Единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.

Ломать. Не строить!

Предлагается внести изменения в некоторые положения Федерального закона о долевом строительстве, упрощающие процедуру реализации прав граждан, участвующих в долевом строительстве. Ключевые слова: долевое строительство, обязательство, права потребителей, банковская гарантия, залог, поручительство, страхование ответственности. Долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, что позволяет использовать предусмотренные законом способы защиты в реализации прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве. Федеральный закон от Рассмотрим их более подробно. Первый способ — залог. Его правовое регулирование охватывается тремя федеральными законами: Гражданским кодексом РФ, Законом о долевом строительстве и Федеральным законом от

Они обязали застройщиков обеспечивать свою ответственность перед дольщиками, участвующими в строительстве МКД по договорам долевого участия ДДУ. Введены следующие обязательства: возврат денег, внесенных дольщиками по ДДУ; возмещение понесенных убытков, выплату пеней, неустоек и штрафов при невыполнении договоров, несвоевременном или неудовлетворительном выполнении обязательств по передаче дольщикам построенного объекта уплата иных средств в соответствии с действующими законами РФ и договором. Обязательство строительной компании передать дольщику квартиру в МКД или иное помещение при наличии одного разрешения на возведение объекта обеспечивается залогом земельного участка и возводимого объекта, а также по его выбору одним из способов: Поручительство банка банковская гарантия застройщика договор поручительства выдают банки, входящие в ТОП Страховка по гражданской ответственности список страховщиков утвержден Центробанком. При выборе договора поручительства в качестве меры обеспечения его обязательств, застройщик должен известить об этом дольщиков. Банковскую гарантию оформляют до государственной регистрации ДДУ в Росреестре. В договоре поручительства предусмотрены: субсидиарная ответственность строительной компании и банка перед дольщиком по обязательствам передать дольщику жилое помещение в размере суммы договора, но не меньше той, которая рассчитана, по площади помещения и средней рыночной цене за 1 кв. Требования к банкам Банк, выдающий такое поручительство, должен удовлетворять определенным требованиям: иметь лицензию Центробанка; осуществлять банковскую деятельность 5 и более лет; иметь уставной капитал млн. Преимущества и недостатки поручительства Этот способ обеспечения наиболее выгоден для дольщиков, но выбор остается за застройщиком.

Статья Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка 1. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

Для регистрации договора о долевом строительстве необходимо Банковское поручительство, по мнению ряда застройщиков.

У каждого из предполагаемых способов обеспечения обязательств в соответствии с договором имеются свои преимущества и недостатки. Поручительство банка банковская гарантия Мы предполагаем, что для застройщика подобный способ обеспечения будет наиболее дорогостоящим и хлопотным. Немного найдется банков, которые бы согласились выдать банковскую гарантию в соответствии с пожеланиями застройщика касаемо цены и его условий. На получение подобной банковской гарантии у застройщика уйдет недели , как минимум.

С января года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, которые коснулись и обеспечения обязательств перед дольщиками. Поручительство банка или банковская гарантия; Вступление в общество взаимного страхования застройщиков ОВСЗ ; Страхование ответственности застройщика по договору долевого участия ДДУ. Ниже мы рассмотрим плюсы и минусы двух оставшихся вариантов. На данный момент это самый нереальный и маловероятный вид обеспечения. Во-первых, потому что законодательно не прописаны требования к подобным обществам. Во-вторых, и главное — участники ОВС несут субсидиарную ответственность: в случае разорения крупной строительной организации и при условии недостаточности компенсационного фонда ОВС, участники ОВС должны будут нести материальную ответственность за разорившегося или неисполнившего свои обязательства члена. В таком случае спрогнозировать свои убытки не сможет ни один участник ОВС. Банковская гарантия в рамках ФЗ Требования к банку, установленные законом: Наличие действующей лицензии ЦБ РФ; Ведение банковской деятельности более 5 лет; Уставный капитал банка более миллионов рублей, собственные средства — более 1 миллиарда рублей; Отсутствие требований ЦБ РФ о проведении финансового оздоровления кредитной организации. Необходимые документы для начала:.

Комментарии
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2020 ask-cook.ru