Может ли собственник жилого помещения заменить жилье нанимателя

Может ли собственник жилого помещения заменить жилье нанимателя

Задать вопрос юристу онлайн Статья Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения Комментарий к статье По договору социального найма жилого помещения совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. При этом согласия наймодателя не требуется. Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору нанимателем признан его совершеннолетний член семьи, наймодатель обязан заключить с ним договор найма жилого помещения. По-иному решается вопрос по договору найма жилого помещения, где замена нанимателя в договоре найма жилого помещения не связана с членством в семье и может иметь место только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения споры, возникающие после смерти нанимателя в связи с признанием члена семьи нанимателем этого жилого помещения, разрешаются в судебном порядке.

Содержание:

Управление многоквартирным домом: 95 вопросов и ответов

В е годы, когда в нашей стране активными темпами шел процесс приватизации жилых помещений, от различных граждан достаточно часто можно было услышать следующие вопросы: а стоит ли вообще приватизировать жилое помещение, стоит ли становиться собственником жилья либо лучше остаться в положении нанимателя у государства по договору социального найма?

Прошли годы, многие свой выбор сделали и в большинстве случаев действительно приватизировали свои жилые помещения, став полноценными частными собственниками. Более того, в сознании многих граждан уже давно закрепилось некое убеждение, что собственником жилья быть намного лучше, чем нанимателем.

Именно этим обстоятельством, по всей видимости, и объясняется постоянный перенос срока завершения приватизации жилищного фонда в России.

Собственность - это уверенность, это стабильность, это гарантия от всевозможных социально-экономических катаклизмов. В конце концов собственность на жилое помещение - это субъективная возможность почувствовать себя состоятельным человеком. А социальный наем - это пережиток советского прошлого, не дающий никаких серьезных юридических гарантий.

Так это или нет в действительности, мы и попытаемся показать в рамках настоящей статьи. В данной работе мы без всякой предвзятости, на основе голого анализа норм жилищного и гражданского законодательства, а также складывающейся на их основе судебной практики попытаемся показать, в каких случаях, в каких юридических ситуациях действительно лучше быть собственником жилого помещения, а в каких - нанимателем.

Таких случаев и ситуаций достаточно много, поэтому мы последовательно проанализируем те из них, которые попали в орбиту нашего внимания, а также покажем, как эти модели должны реализовываться и какие подводные камни они таят в зависимости от того, находится ли жилое помещение в частной собственности либо занимается гражданами по договору социального найма. Еще один принципиальный момент заключается в том, что, когда мы будем говорить о собственниках жилого помещения, мы, естественно, не будем подразумевать только тех граждан, которые стали собственниками в результате приватизации.

Объектом нашего анализа будут собственники вообще, которые стали таковыми как по возмездным купля-продажа, мена, рента, членство в ЖСК, долевое участие в строительстве , так и по безвозмездным основаниям наследование, дарение, приобретательная давность. Итак, начнем.

Бесспорным плюсом права собственности на жилое помещение является возможность для собственника распоряжаться этим жилым помещением и совершать в отношении его многочисленные гражданско-правовые сделки, причем как прямо названные в законе, так прямо и не поименованные в нем. Собственник может продать, подарить, поменять, отдать в ренту свое жилое помещение, отдать его в залог.

Собственник имеет право внести свое жилое помещение в качестве оплаты доли в уставном складочном капитале коммерческого юридического лица, внести его как участник договора простого товарищества в качестве взноса в общее дело товарищества. Жилое помещение может быть предметом таких соглашений, как отступное и новация. В конце концов собственник может уничтожить свое жилое помещение, если такой акт уничтожения не будет нарушать прав и законных интересов соседей и иных третьих лиц.

Причем, что очень важно, собственник может распоряжаться своим жильем обозначенными выше способами и в том случае, если это жилье для него является единственным местом его жительства. Каких-либо запретов или ограничений закон в этом плане по общему правилу не устанавливает исключение составляет, пожалуй, только залог жилья.

Совсем иная картина откроется перед нами в отношении нанимателя жилого помещения. Он, как известно, не является собственником жилого помещения, а только снимает его на бессрочной основе у соответствующего публично-правового образования наймодателя-собственника. Исходя из этого, а также вспоминая известную римскую максиму Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet, то есть никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам, мы должны однозначно сказать, что наниматель жилого помещения по общему правилу не имеет права распоряжаться занимаемым им жилым помещением, и в этом выражается юридический минус его статуса.

Однако данное положение нельзя воспринимать буквальным образом. У нанимателя все же есть некий объем распорядительных актов, которые он имеет право совершать самостоятельно. Речь идет о таких распорядительных сделках, как обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, а также вселение временных жильцов. Однако эти исключения все равно не меняют общей правовой картины. Справедливости ради нужно отметить, что в данной сфере все-таки есть как минимум одно обстоятельство, когда наниматель приобретает приоритет перед собственником.

Если лицо является собственником комнаты в коммунальной квартире и желает продать данную комнату, такое лицо в соответствии с п.

Если же наниматель комнаты в коммунальной квартире решит обменять данную комнату на другое жилое помещение, никаких уведомительных или согласовательных процедур с жильцами других комнат он производить не должен.

Логическим продолжением права распоряжения собственником своим жилым помещением является возможность наследования этого жилого помещения. Если собственник жилого помещения умрет, не оставив завещания, такое жилое помещение перейдет к его наследникам по закону в соответствии с правилами наследственного законодательства.

Собственник жилого помещения может составить завещание и передает его по наследству любому избранному им лицу, причем не обязательно входящему в круг наследников по закону. Кроме того, завещатель в отношении избранного им лица может установить завещательный отказ в форме пожизненного или срочного права проживания этого лица легатария в жилом помещении. Всех этих возможностей лишен наниматель жилого помещения.

Ни само жилое помещение, ни право найма этого жилья ни при каких обстоятельствах не входят в состав наследственной массы и в порядке наследования не переходят. Договор социального найма прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя, как императивно устанавливает п. Причем на практике такие обмены очень часто совершались фиктивно. Однако п. Частным проявлением возможности распоряжаться жилым помещением является возможность сдавать данное жилое помещение во временное владение и или пользование третьим лицам.

Такая возможность, как уже отмечалось выше, существует и у собственника, и у нанимателя, однако условия реализации этой возможности у них разные. Если жилое помещение захочет сдать собственник, то ему закон в этом плане предоставляет практически неограниченные возможности, что, конечно же, для собственника является большим юридическим благом. По общему правилу для заключения собственником договора коммерческого найма с целью сдачи жилья внаем он не должен получать никаких согласий потенциально заинтересованных лиц соседей по лестничной клетке, правления товарищества собственников жилья, если оно образовано в данном многоквартирном доме, управляющей компании.

Если в данном жилом помещении, помимо собственника, проживают еще и члены его семьи, которые собственниками не являются, их согласия на сдачу жилья в коммерческий наем также не требуется. Исключение в этом вопросе составляет случай, когда лицо является не единоличным собственником, а которому принадлежит только доля в праве собственности. Ввиду того что распоряжение общей долевой собственностью осуществляется только с согласия всех сособственников, для сдачи жилья в коммерческий наем необходимо получить согласие всех без исключения сособственников.

Совсем иной будет выглядеть данная правовая ситуация, если мы будем говорить о нанимателе жилого помещения. Для передачи нанимателем жилого помещения во временное владение и или пользование третьим лицам он должен заключить договор поднайма жилья, порядок заключения которого обставлен многочисленными условиями. Во-первых, такой наниматель может сдать данное жилое помещение в поднаем только с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в том числе бывших членов семьи.

Во-вторых, и это очень важно, в силу прямого указания п. Наконец, в-третьих, п. Для заключения договора коммерческого найма прямой нормы на этот счет в нашем законодательстве не имеется, хотя этот вопрос на практике разрешается по-разному. Теперь рассмотрим условия и порядок вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение своих членов семьи. В данном вопросе юридическое преимущество по-прежнему остается за собственником.

Собственник может вселить в жилое помещение любого члена своей семьи, примерный перечень которых дан в п. Для такого вселения собственник не должен получать согласия кого-либо, в том числе уже совместно проживающих с ним иных членов его семьи. Не установлен в настоящее время и минимальный размер площади или некой доли, при отсутствии которых собственнику будет запрещено такое вселение [2]. Опять-таки исключение в этом вопросе связано с ситуацией, когда собственник является долевым сособственником.

Как прямо по этому поводу отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал г. Исключение в этом вопросе сделано только для вселения несовершеннолетних граждан к их законным представителям.

Теперь посмотрим, каким же образом наниматель вправе вселять в жилое помещение новых членов своей семьи. Статья 70 ЖК РФ в этом случае устанавливает следующие требования.

Во-первых, для такого вселения должно быть получено в письменной форме согласие всех действующих членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих [4]. Во-вторых, в некоторых случаях для такого вселения должно быть получено и согласие наймодателя.

Весьма подробно данное положение истолковано в п. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площади жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы п. В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя.

Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы [5]. В-третьих, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения соответствующего письменного договора социального найма в части указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя п.

Правда, п. Наконец, в-четвертых, необходимо указать, что круг членов своей семьи, которых наниматель вправе вселить к себе в жилое помещение п. Подробнее по этому вопросу см. Логическим продолжением права вселения как собственником, так и нанимателем в занимаемое ими жилое помещение членов своей семьи являются правоотношения, складывающиеся в случае прекращения данных семейных отношений между собственником нанимателем и вселенным членом семьи.

Применительно к нанимателю данные отношения урегулированы п. Данная норма категорична: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства , но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Более детально эта норма прокомментирована в п. К этим правам относятся, в частности: право бессрочно пользоваться жилым помещением бывший член семьи нанимателя не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения или снят с регистрационного учета , сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст.

Более того, Верховный Суд РФ отдельно отметил, что для совершения основным нанимателем таких юридических действий, как вселение в жилое помещение своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи, обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, его перепланировка и переустройство, необходимо получить письменное согласие бывшего члена своей семьи на такие действия. Но, может, наниматель и вселяемый им член семьи либо уже фактически проживающий член семьи могут заключить между собой некое соглашение, видоизменив в нем юридический статус члена семьи нанимателя, в том числе и на случай возможного прекращения семейных отношений?

Прямого ответа на этот вопрос ЖК РФ не содержит. Но он есть в п. В нем указывается, что ст. Ну а как дела в этом вопросе у нас обстоят с собственником жилого помещения? Здесь картина прямо противоположная.

Во-первых, п. В противном случае собственник может предъявить иск о выселении такого бывшего члена семьи без предоставления ему другого жилого помещения. Из этой общей нормы в нашем законодательстве имеется одно исключение. Оно установлено в ст. Комментируя эту статью, Верховный Суд РФ отметил, что к названным в ст. Во-вторых, п. Таким соглашением, в частности, в пользование члену семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире, установлен порядок пользования общими помещениями в такой квартире, определен размер расходов членов семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Таким образом, с позиции правовых взаимоотношений между собственником нанимателем и бывшими членами их семей преимущество, бесспорно, достается собственнику. Достаточно весомым минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что жилое помещение, находящееся, по сути, в его имущественном активе, может быть объектом взыскания со стороны кредиторов такого собственника по его обязательствам при недостаточности у собственника денежных средств.

Единственное исключение в этом вопросе установлено в п. Определенные особенности обращения взыскания на жилое помещение, принадлежащее индивидуальному предпринимателю, в отношении которого введена процедура банкротства, установлены в п. При наличии у должника нескольких жилых помещений, пригодных для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, в порядке применения п.

При этом в целях недопущения отчуждения должником указанного выбранного им помещения до реализации имущества, составляющего конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может в качестве иной обеспечительной меры запретить распоряжаться исключенным помещением ст. В ходе конкурсного производства в целях обеспечения норм о невозможности обращения взыскания на единственное жилое помещение должника, если одно из принадлежащих должнику помещений не подлежит включению в конкурсную массу, по ходатайству кредитора суд может применить обеспечительную меру в виде запрета распоряжаться названным помещением ст.

Такая обеспечительная мера отменяется после завершения расчетов с кредиторами на основании ходатайства должника.

Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде

О счетчиках учета энергоресурсов. Установка, поверка счетчиков учета энергоресурсов. Гражданский кодекс Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря г. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября г. Постановление Правительства РФ от 13 августа г. Вопрос установки приборов учета счетчиков волнует многих горожан, которые еще не успели обзавестись указанными приборами.

81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая 15 распространил право на замену и на собственников жилых помещений. Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может.

В е годы, когда в нашей стране активными темпами шел процесс приватизации жилых помещений, от различных граждан достаточно часто можно было услышать следующие вопросы: а стоит ли вообще приватизировать жилое помещение, стоит ли становиться собственником жилья либо лучше остаться в положении нанимателя у государства по договору социального найма? Прошли годы, многие свой выбор сделали и в большинстве случаев действительно приватизировали свои жилые помещения, став полноценными частными собственниками. Более того, в сознании многих граждан уже давно закрепилось некое убеждение, что собственником жилья быть намного лучше, чем нанимателем. Именно этим обстоятельством, по всей видимости, и объясняется постоянный перенос срока завершения приватизации жилищного фонда в России. Собственность - это уверенность, это стабильность, это гарантия от всевозможных социально-экономических катаклизмов. В конце концов собственность на жилое помещение - это субъективная возможность почувствовать себя состоятельным человеком. А социальный наем - это пережиток советского прошлого, не дающий никаких серьезных юридических гарантий. Так это или нет в действительности, мы и попытаемся показать в рамках настоящей статьи. В данной работе мы без всякой предвзятости, на основе голого анализа норм жилищного и гражданского законодательства, а также складывающейся на их основе судебной практики попытаемся показать, в каких случаях, в каких юридических ситуациях действительно лучше быть собственником жилого помещения, а в каких - нанимателем.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Что такое способ управления многоквартирным домом? Кто является собственником помещений в многоквартирном доме? Почему собственники обязаны выбрать способ управления? Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание? Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании? Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников? Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?

72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по управомоченное собственником жилого помещения государственного или и замены жилого помещения, и обмена жилыми помещениями может.

Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде Иллюстрация: Право. Чтобы этого избежать, договор найма жилого помещения лучше составлять подробно и самостоятельно, а не скачивать шаблон такого документа из интернета. Иначе наймодатель может обнаружить, что его жилец поселил в квартире собак с кошками и сменил замки. А наниматель не сможет доказать, что долг за коммуналку возник по вине предыдущих квартиросъёмщиков. Что надо проверить при подписании договора По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса.

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть3)

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу ЖК РФ Статья Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Администрации районов Санкт-Петербурга Порядок обжалования Заявители имеют право на досудебное внесудебное обжалование решений и действий бездействия , принятых осуществляемых Администрацией, должностными лицами исполнительной власти, государственными гражданскими служащими органа государственной власти в ходе предоставления государственной услуги.

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Задать вопрос юристу онлайн 2. Капитальный и текущий ремонт государственного и муниципального жилищного фонда Изношенность муниципального жилищного фонда на всей территории России достигает 70 - 80 процентов. Это означает, что жилье находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Дома не ремонтировались в среднем 10 - 40 лет. Жилищный кодекс Российской Федерации далее - ЖК РФ обязал собственников жилья нести все расходы по его содержанию вплоть до проведения капитального ремонта. Жильцы старых и новых домов оказались в явно неравном положении. Для того чтобы привести старый жилищный фонд в норму, требуются астрономические суммы.

Признание утраты права пользования жилым помещением

Глава Договор найма жилого помещения По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо наймодатель - обязуется предоставить другой стороне нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и или пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи.

Статья Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения Комментарий к статье 1. Комментируемая статья предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в связи с заменой нанимателя. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях: - выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя; - когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя; - смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями см.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию ?.

Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет. Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо. Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности Согласно ЖК РФ ст. Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны часть 5 ст. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Потяркин, кандидат юридических наук. Обмен, мена, замена жилого помещения - понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно различаются. По договору мены, как определено в ст. Обмен, предусмотренный ЖК РФ, как и мена, - основание для передачи одного "товара" при встречной передаче другого "товара", в качестве которого, однако, может выступать только жилое помещение, предоставленное по договору социального найма ст. Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст.

Комментарии
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2019 ask-cook.ru